Vagyonszerzési illeték 2026: ki fizeti és mennyit?
A vagyonszerzési illetéket a vevő fizeti, 2026-ban a forgalmi érték 4%-át; lakáscserénél csak a különbözet után, rokonok és házastársak között pedig egyáltalán nem.
Lakás vagy ház vásárlásakor a vevő fizet vagyonszerzési illetéket, 2026-ban a forgalmi érték 4%-át: egy 60 milliós lakás után 2 400 000 Ft-ot. Ennél kevesebbet fizetsz, ha előtte vagy utána eladsz egy másik lakást, ha szülőtől, gyermektől vagy házastárstól veszel, vagy ha CSOK-kal, CSOK Plusszal vásárolsz. Alább a szabályok, példákkal.
Röviden
- Az illetéket a vevő fizeti, mértéke a forgalmi érték 4%-a (ingatlanonként 1 milliárd Ft felett 2%, legfeljebb 200 millió Ft).
- Ha a vásárlás előtti 5 évben vagy utána 1 éven belül eladsz egy lakást, csak az értékkülönbözet után fizetsz.
- Egyenes ági rokonok és házastársak közötti adásvétel illetékmentes.
- CSOK-kal és CSOK Plusz-hitellel vett lakás illetékmentes; az Otthon Start önmagában nem ad mentességet.
- A NAV határozatban írja elő az összeget, a közléstől számított 30 napon belül kell fizetni.
- Számold ki a sajátodat a vagyonszerzési illeték kalkulátorral.
Ki fizeti a vagyonszerzési illetéket?
A visszterhes vagyonátruházási illetéket, köznapi nevén vagyonszerzési illetéket, mindig az fizeti, aki a vagyont megszerzi, vagyis ingatlan-adásvételnél a vevő. Az eladónak más kötelezettsége van: ha nyereséggel ad el, szja-t fizethet, erről az örökölt ingatlan eladásának adójáról szóló cikkben írunk.
Ha többen vesztek közösen (például házaspár vagy élettársak), mindenki a saját tulajdoni hányada után fizet, és mindenki a saját fizetési meghagyását kapja. Ajándékozásnál és öröklésnél más illetékfajta jár (ajándékozási, öröklési illeték), ez a cikk az adásvételről szól.
Mennyi az illeték 2026-ban?
Az illeték alapja az ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Hiába van jelzálog a lakáson, az nem csökkenti az alapot. A forgalmi értéket a NAV állapítja meg összehasonlító adatok alapján; ez sokszor megegyezik a szerződéses vételárral, de ha a vételár feltűnően alacsony, a NAV magasabb értékkel is számolhat. A NAV elsősorban a környéken eladott, azonos fajtájú ingatlanok legfeljebb két évnél nem régebbi adataiból dolgozik, de helyszíni szemlét is tarthat, szakértőt vonhat be, és felhasználhatja az energetikai tanúsítvány adatait. A forgalmi értékről a vevő maga is nyilatkozhat, ezért egy rossz állapotú lakásnál érdemes fotókkal, szakvéleménnyel alátámasztani az alacsonyabb árat.
Az illeték mértéke:
- 4% ingatlanonként 1 milliárd Ft forgalmi értékig,
- 2% az 1 milliárd Ft feletti részre,
- legfeljebb 200 millió Ft ingatlanonként.
Ugyanez vonatkozik lakásra, házra, garázsra, üdülőre és telekre. Lakásra 2026-ban nincs külön, alacsonyabb sáv. Gyakorlatilag minden lakásvásárlásnál a 4% a meghatározó.
| Forgalmi érték | Illeték (egyedüli vevő, kedvezmény nélkül) |
|---|---|
| 30 000 000 Ft | 1 200 000 Ft |
| 45 000 000 Ft | 1 800 000 Ft |
| 60 000 000 Ft | 2 400 000 Ft |
| 80 000 000 Ft | 3 200 000 Ft |
| 100 000 000 Ft | 4 000 000 Ft |
Résztulajdon vásárlásakor a szerzett hányadnak megfelelő érték után kell fizetni: egy 60 milliós lakás felének megvételekor 1 200 000 Ft az illeték.
Lakáscsere és cserét pótló vétel: mikor fizetsz kevesebbet?
Ha magánszemélyként a másik lakásodat a vásárlást megelőző 5 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladod, az illeték alapja csak a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete. Az 5 éves visszatekintés 2026. január 1-jétől él, korábban 3 év volt.
Példa: két éve eladtál egy 45 milliós lakást, most veszel egy 60 milliósat. Az alap 15 000 000 Ft, az illeték 600 000 Ft a teljes 2 400 000 Ft helyett.
Ha az új lakás olcsóbb, mint az eladott, a különbözet negatív, és nem kell illetéket fizetni. Ennél a mentességnél a törvény szövege 2026-ban is három évet említ az előzetes eladásra, ezért ha 3 és 5 év közötti eladásra hivatkoznál, kérdezz rá a NAV-nál vagy az ügyvédednél.
Ha előbb veszel, és csak utána adod el a régit, a bejelentéskor nyilatkozni kell, hogy egy éven belül eladod. A NAV ilyenkor felfüggeszti az eljárást. Ha a vásárlást követő 13. hónap végéig nem igazolod az eladást, a teljes illetéket és pótilletéket (a jegybanki alapkamat kétszerese) szabják ki. Több vásárlásnál és eladásnál minden vásárlással szemben csak egy eladás vehető figyelembe.
Mentességek és kedvezmények
Egyenes ági rokonok és házastársak
Illetékmentes, ha szülőtől, nagyszülőtől, gyermektől, unokától (örökbefogadással létrejött rokonságot is beleértve) vagy a házastársadtól veszel ingatlant. Mentes a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon is. Testvérek közötti adásvételre ez a mentesség nem vonatkozik.
CSOK, CSOK Plusz, Otthon Start
Mentes a lakás megszerzése, ha családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK, falusi CSOK) vagy CSOK Plusz-kölcsönt használsz hozzá. Ha a támogatást később teljes egészében vissza kell fizetni, a NAV utólag kiszabja az illetéket. Az Otthon Start fix kamatozású hitelre a NAV 2026-os tájékoztatója nem sorol fel mentességet; önmagában tehát fizetni kell, CSOK Plusszal kombinálva viszont a mentesség érvényesíthető.
Első lakás 35 év alatt
A 35. életévét még be nem töltött, első lakását vásárló fiatal az illeték legfeljebb 50%-át megspórolhatja, de csak ha az egész lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 000 000 Ft. Ez az értékhatár ma ritkán teljesül. Ennél fontosabb, hogy első lakásnál korhatár nélkül kérhető pótlékmentes részletfizetés legfeljebb 12 hónapra. Első lakást szerző az, akinek nincs és nem is volt lakása vagy legalább 50%-os lakásrésze.
Új lakás vállalkozótól
A vállalkozó által eladásra épített új lakás 15 000 000 Ft forgalmi értékig illetékmentes. 30 000 000 Ft-ig az illetékből nem kell megfizetni azt, ami 15 millió után járna, vagyis 600 000 Ft-tal kevesebb (ha nem hivatkozol másik lakás eladására). Egy 28 milliós új lakásnál így 520 000 Ft az illeték.
Építési telek
Lakóház építésére alkalmas telek vásárlása mentes, ha 4 éven belül lakóházat építesz rá, és a lakás hasznos alapterülete eléri a helyi építési szabályok szerinti legnagyobb beépíthetőség 10%-át. Az illetéket a NAV felfüggeszti, és a használatbavétel után törli; ha a ház nem épül fel, késedelmi pótlékkal együtt kell megfizetni.
Cégeknek, ingatlanforgalmazóknak külön, 2–3%-os kedvezményes kulcs jár, ez magánszemély vásárlónál nem releváns.
Haszonélvezettel terhelt lakás: kisebb alap
Ha a lakást haszonélvezettel terhelten veszed meg (például az eladó idős szülő haszonélvezetet tart fenn magának), az illeték alapja a forgalmi érték a haszonélvezet értékével csökkentve. A haszonélvezet egy évi értéke a forgalmi érték huszadrésze, élethosszig tartó jognál ezt a jogosult életkora szerinti szorzóval kell venni:
| A haszonélvező életkora | Szorzó (egy évi érték) | A forgalmi érték ennyi %-a |
|---|---|---|
| 25 év alatt | 10-szeres | 50% |
| 25–50 év | 8-szoros | 40% |
| 51–65 év | 6-szoros | 30% |
| 65 év felett | 4-szeres | 20% |
Példa: 60 milliós lakás, a 70 éves eladó haszonélvezetet tart fenn. A haszonélvezet értéke 12 000 000 Ft, az illeték alapja 48 000 000 Ft, az illeték 1 920 000 Ft. Határozott időre szóló haszonélvezetnél az egy évi érték és az évek száma szorzandó, legfeljebb az egy évi érték hússzorosáig.
Hogyan zajlik a bejelentés és a fizetés?
- Bejelentés: az adásvételi szerződést az ügyvéd nyújtja be a földhivatalhoz, ezzel egyidejűleg bejelenti illetékkiszabásra. A NAV-nak szóló nyilatkozatokat (kedvezmény, lakáseladás, adóazonosító) a szerződéskötést követő 30 napon belül kell megtenni; ezt is jellemzően az ügyvéd intézi.
- Értékmegállapítás: a NAV megállapítja a forgalmi értéket. Ha szerinted túl magas, a határozat ellen jogorvoslattal élhetsz.
- Fizetési meghagyás: a NAV határozatban írja elő az illetéket. Az összeget a határozat közlését követő 30 napon belül késedelmi pótlék nélkül kell befizetni.
- Kedvezmény utólag: ha a határozat véglegessé válása előtt veszed észre, hogy kedvezmény járt volna, kérheted a határozat kiegészítését.
Az illetékkel a vásárlás teljes költségvetésében is számolj; a többi teendőt a lakásvásárlás előtti ellenőrzőlista gyűjti össze. Fizetési nehézség esetén a NAV-tól részletfizetés vagy fizetési halasztás kérhető. A határidő elmulasztása késedelmi pótlékkal jár (jegybanki alapkamat + 5 százalékpont, éves szinten).
A teljes szabályzatot a NAV ingatlan-adásvételről szóló oldala és a visszterhes vagyonátruházási illetékről szóló 2026-os információs füzete tartalmazza. Az illeték mellett az ügyvédi és földhivatali díjakkal is számolj, ezekről a közjegyzői és ügyvédi díjakról szóló cikkben írunk.
Az árak és szabályok 2026 novemberi állapotot tükröznek.
Gyakori kérdések
Mennyi a vagyonszerzési illeték 2026-ban?
A forgalmi érték 4%-a ingatlanonként 1 milliárd Ft-ig, a felett 2%, de legfeljebb 200 millió Ft. Egy 60 milliós lakásnál ez 2 400 000 Ft.
Ki fizeti a vagyonszerzési illetéket, a vevő vagy az eladó?
A vevő, vagyis aki az ingatlant megszerzi. Közös vásárlásnál mindenki a saját tulajdoni hányada után fizet.
Mikor kell befizetni az illetéket?
A NAV fizetési meghagyást küld, az összeget a határozat közlését követő 30 napon belül kell késedelmi pótlék nélkül befizetni.
Kell illetéket fizetni, ha a szüleimtől veszek lakást?
Nem. Egyenes ági rokonok, például szülő és gyermek, valamint házastársak közötti adásvétel illetékmentes. Testvérek között ez a mentesség nem jár.
Illetékmentes az Otthon Start hitellel vett lakás?
Önmagában nem: a NAV 2026-os tájékoztatója nem ír rá mentességet. Ha a vásárláshoz CSOK Plusz-kölcsönt vagy CSOK-ot is felhasználsz, a szerzés illetékmentes.
A szerző
A Lakás és ingatlan rovatot szerkeszti. Vásárlásról, eladásról, illetékről, adóról és biztosításról ír, a NAV tájékoztatói és a hatályos jogszabályok alapján. Egyedi adó- vagy jogi tanácsot nem ad; ahol kell, megírja, kihez fordulj.
