Lakásvásárlás előtti ellenőrzőlista: 20 pont
Lakásvásárlás előtt ellenőrizd a tulajdoni lapot és a terheket, a műszaki állapotot, a vételáron felüli költségeket és a szerződés feltételeit; a 20 pont ebben a sorrendben halad.
Lakásvásárlás előtt négy dolgot kell biztosan tudnod: kié a lakás és mi terheli, milyen műszaki állapotban van, mennyibe kerül összesen a vételáron felül, és mit ír alá a szerződésben. Az alábbi 20 pontos ellenőrzőlista ebben a sorrendben halad, a hirdetés első megtekintésétől a kulcsátadásig.
Röviden
- Foglaló előtt mindig kérj friss tulajdoni lapot, és nézd meg a III. részét (terhek).
- Társasházban kérj igazolást arról, hogy nincs közösköltség-tartozás.
- A műszaki állapotot (nedvesség, villany, fűtés, statika) szakemberrel nézesd meg, ne csak a hirdetés fotóiból ítélj.
- A vételáron felül 4% vagyonszerzési illetékkel, ügyvédi díjjal és földhivatali díjjal számolj.
- Foglalót csak ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben adj, és tudd, hogy a foglaló mást jelent, mint az előleg.
Jogi helyzet: kié a lakás, és mi terheli?
1. Friss tulajdoni lap
A tulajdoni lap megmutatja, ki a tulajdonos, mekkora hányadban, és milyen jogok terhelik az ingatlant. Elektronikus hiteles másolata ingatlanonként 4 800 Ft, papíralapú hiteles másolata 10 000 Ft. Közvetlenül a foglaló és a szerződéskötés előtt is kérj frisset. Az első részben ellenőrizd a címet, a helyrajzi számot és az alapterületet, a második részben a tulajdonosokat: a szerződést kötő eladó neve és hányada egyezzen a lappal. Ha a lakás a hirdető rokonáé vagy egy cégé, kérdezd meg, ki jogosult aláírni.
2. A tulajdoni lap III. része: terhek
Itt szerepel a jelzálogjog, az elidegenítési és terhelési tilalom, a végrehajtási jog, a haszonélvezeti jog és a jogi jellegek. A banki jelzálog önmagában nem kizáró ok, de a szerződésben rögzíteni kell, hogy a vételárból hogyan és mikor törlesztik, és mikor törlik a terhet. Végrehajtási jog, perfeljegyzés vagy haszonélvezet esetén mindenképp ügyvéddel beszélj, mielőtt pénzt adsz. Jelzáloggal terhelt lakásnál bevett megoldás, hogy az eladó bankja tartozásigazolást ad ki, a vevő a vételár ennek megfelelő részét közvetlenül a banknak utalja, a bank pedig kiadja a törlési engedélyt.
3. Széljegyek
A széljegy egy folyamatban lévő, még el nem bírált bejegyzési kérelem. Ha a tulajdoni lapon széljegy van, kérdezd meg, mi az: lehet egy korábbi eladás, egy új jelzálog vagy egy végrehajtás is.
4. Tulajdonosok és hozzájárulások
Minden tulajdonosnak alá kell írnia a szerződést. Válásnál, öröklésnél, kiskorú tulajdonosnál (gyámhatósági jóváhagyás) gyakran itt akad el az ügylet. Osztatlan közös tulajdonnál a tulajdonostársakat elővásárlási jog illetheti meg.
5. Társasházi alapító okirat és közös költség
Kérd el az alapító okiratot és a szervezeti-működési szabályzatot: ebből derül ki, mi a lakás és mi a közös tulajdon (pince, padlás, terasz), és van-e használati megállapodás. Kérj igazolást a közös képviselőtől arról, hogy nincs közösköltség-tartozás, és kérdezz rá a felújítási alapra és a tervezett nagyobb munkákra (tető, lift, homlokzat). Egy megszavazott, de még ki nem fizetett homlokzatfelújítás vagy liftcsere jelentős többletterhet jelenthet az új tulajdonosnak, ezért érdemes elkérni az utolsó két év közgyűlési jegyzőkönyveit is.
Az épület és a lakás műszaki állapota
6. Alapterület és alaprajz
Vesd össze a hirdetett, a tulajdoni lapon szereplő és a tényleges alapterületet. Ha a lakást átalakították (falbontás, galéria, tetőtér), nézz utána, volt-e rá szükséges engedély vagy bejelentés.
7. Nedvesség, penész, vizesedés
Nézd meg a sarkokat, a bútorok mögötti falakat, az ablakkávát és a fürdőszobát. Friss festés egyetlen falfelületen figyelmeztető jel lehet. Földszinti és pinceszinti lakásnál, családi háznál a talajnedvesség külön kérdés. Felső szinten a tető és a csapadékelvezetés állapota a döntő, ezért kérdezz rá a korábbi beázásokra, és arra, hogy a társasház biztosítója térített-e már ilyen kárt.
8. Szerkezeti repedések
A hajszálrepedés a vakolatban gyakori, de az átlós, ajtók és ablakok sarkából induló vagy szélesedő repedés statikai problémát jelezhet. Ilyenkor kérj szakvéleményt; arról, hogy mikor kell statikus, külön cikkünk szól.
9. Villanyhálózat
Régi alumíniumvezeték, kevés áramkör, hiányzó érintésvédelem: a villanyhálózat cseréje nagy tétel. Nézd meg a mérőszekrényt és a biztosítékokat, és kérdezd meg, mikor volt utoljára felújítva.
10. Fűtés és melegvíz
Milyen a fűtés (egyedi gázkazán, távfűtés, cirkó, villany), hány éves a kazán, van-e érvényes kéményseprői és gázkészülék-felülvizsgálati igazolás? Kérd el az elmúlt egy év rezsiszámláit, mert a fűtési költség a hirdetésből soha nem derül ki. Távfűtéses lakásnál kérdezz rá, van-e egyedi mérés vagy költségmegosztó, és mennyi az alapdíj.
11. Nyílászárók, szigetelés, energetikai tanúsítvány
Az eladónak energetikai tanúsítványt kell biztosítania a vevő részére legkésőbb a szerződéskötésig. A besorolás és a rezsiszámlák együtt jól mutatják, mennyi pénz megy el fűtésre, és mire lesz szükség a következő években.
12. Víz- és csatornahálózat
Régi acél vagy ólom vízvezeték, lassú lefolyás, csatornaszag: ezek a felújítás drága tételei. Társasházban kérdezd meg, mikor cserélték a strangokat.
13. Szakértő bevonása
Régebbi lakásnál és családi háznál érdemes független műszaki szakértővel átnézetni az ingatlant a foglaló előtt. A szakértői szemle díja töredéke annak, amibe egy rejtett beázás vagy egy elavult tetőszerkezet kerül. A szemléről kérj írásos jegyzőkönyvet fotókkal: ez az árról való alkudozásban és egy későbbi vitában is hasznos.
Környezet és használat
14. Ház, környék, szomszédok
Nézd meg a lakást este és hétvégén is: zaj, parkolás, közlekedés, árnyékolás. Kérdezd meg a szomszédokat a házról és a közösségről, a közös képviselő elérhetőségéről.
15. Településrendezési terv, építkezések
Az önkormányzatnál vagy a település honlapján megnézheted, épül-e a közelben valami, ami a kilátást, a forgalmat vagy az értéket befolyásolja. Telek, családi ház esetén a beépíthetőséget is ellenőrizd, ha bővítenél.
16. Közműtartozások és mérőállások
Kérd el az utolsó közüzemi számlákat és a nullás egyenlegről szóló igazolásokat, és a birtokbaadáskor jegyzőkönyvben rögzítsétek a mérőállásokat. A közüzemi tartozás jellemzően a fogyasztási helyhez kapcsolódó szerződő személyt terheli, de a rendezetlen ügyek miatt az átírás elhúzódhat, és addig kellemetlen lehet a szolgáltatóval vitatkozni.
Pénzügyek: mennyibe kerül a vételáron felül?
17. Teljes költségvetés
A vételár mellett számolj ezekkel:
| Tétel | Mérték, összeg | Ki fizeti jellemzően |
|---|---|---|
| Vagyonszerzési illeték | a forgalmi érték 4%-a (kedvezmények lehetnek) | vevő |
| Ügyvédi díj | szabad megállapodás, egy 2026-os összesítés szerint egyszerű ügyletnél jellemzően a vételár 0,5–1%-a | jellemzően a vevő |
| Földhivatali eljárási díj | 10 600 Ft/ingatlan | vevő |
| Jelzálogjog bejegyzése (hitelnél) | 20 000 Ft/ingatlan | vevő |
| Közjegyzői okirat (hitelnél) | a közjegyzői díjszabás szerint | vevő |
| Értékbecslés (hitelnél) | jellemzően 40 000–80 000 Ft, a bank gyakran visszatéríti | vevő |
Az illetéket előre kiszámolhatod a vagyonszerzési illeték kalkulátorral; a kedvezményekről, lakáscseréről a vagyonszerzési illetékről szóló cikkben olvashatsz. A felújítási tartalék is a költségvetés része.
18. Finanszírozás és hitelbírálat
Hitelnél a bank saját értékbecslést készít, és a hitelösszeget ehhez igazítja. Foglaló előtt legyen előzetes hitelbírálatod, és a szerződésben rögzítsétek, mi történik, ha a hitel nem kerül folyósításra. Ha az értékbecslés alacsonyabb a vételárnál, a különbözetet önerőből kell pótolni, ezért ne tervezd a pénzügyeidet az utolsó forintig. Támogatott hitelnél (CSOK Plusz, Otthon Start) a programok feltételeit is egyeztesd a bankkal, mert ezek befolyásolhatják az illetéket és a szerződés tartalmát.
A szerződés és az átadás
19. Foglaló, előleg, ügyvédi ellenjegyzés
A földhivatali bejegyzéshez az adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie (vagy közjegyzői okiratba kell foglalni). A foglaló nem azonos az előleggel: ha a szerződés a foglalót adó vevő hibájából hiúsul meg, a vevő elveszti; ha az eladó hibájából, az eladó a kétszeresét köteles visszafizetni. Az előleg ezzel szemben főszabályként visszajár. Rögzítsétek a vételár-részletek határidejét, a birtokbaadás napját, a lakásban maradó berendezéseket és a hibákért való felelősséget.
20. Birtokbaadás jegyzőkönyvvel
A kulcsátadáskor jegyzőkönyvben rögzítsétek a mérőállásokat, a lakás állapotát, az átadott kulcsokat és dokumentumokat (gépkönyvek, garanciák, tervek). Ezt követően jelentsd be a közüzemeknél és a közös képviselőnél a tulajdonosváltozást, és kösd meg a lakásbiztosítást az átadás napjától. A földhivatal a tulajdonjogot a benyújtást követően jegyzi be; a bejegyzésről szóló határozatot és a NAV illetékről szóló fizetési meghagyását is figyeld, mert utóbbit 30 napon belül kell befizetni.
Az árak és szabályok 2026 novemberi állapotot tükröznek.
Gyakori kérdések
Mit nézzek meg a tulajdoni lapon lakásvásárlás előtt?
A tulajdonosok nevét és hányadát, valamint a III. részben a terheket: jelzálogot, végrehajtási jogot, haszonélvezetet, elidegenítési tilalmat, és azt, hogy van-e széljegy, vagyis folyamatban lévő bejegyzési kérelem.
Mennyibe kerül a tulajdoni lap másolat?
A hiteles tulajdoni lap másolat elektronikusan 4 800 Ft, papíron 10 000 Ft ingatlanonként.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
A foglalót a szerződés meghiúsulásáért felelős vevő elveszti, a felelős eladó pedig a kétszeresét fizeti vissza. Az előleg főszabályként visszajár, ha a szerződés nem teljesül.
Milyen költségek jönnek a vételáron felül?
Jellemzően 4% vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj (szabad megállapodás), 10 600 Ft földhivatali eljárási díj, hitelnél pedig értékbecslés, közjegyzői díj és jelzálog-bejegyzési díj.
A szerző
A Lakás és ingatlan rovatot szerkeszti. Vásárlásról, eladásról, illetékről, adóról és biztosításról ír, a NAV tájékoztatói és a hatályos jogszabályok alapján. Egyedi adó- vagy jogi tanácsot nem ad; ahol kell, megírja, kihez fordulj.
