Örökölt ingatlan eladása: mennyi adót fizetsz, és hogyan csökkentheted?
Örökölt ingatlan eladása után 15% szja-t fizetsz a nyereségre, de az adóköteles rész évről évre csökken, és az örökhagyó halála után öt naptári évvel már nincs adó.
Örökölt ingatlan eladásakor 15% személyi jövedelemadót fizetsz, de nem a vételár, hanem a nyereség után, és az is évről évre csökken. Ha az örökhagyó halála óta öt naptári év eltelt, egyáltalán nem kell adót fizetned, és bevallanod sem kell az eladást. Az alábbiakban végigvesszük a számítást, a csökkentés lehetőségeit és a buktatókat.
Röviden
- Az adó mértéke 15%, és a jövedelem után jár, nem a vételár után.
- A szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, a szerzési érték pedig jellemzően a hagyatéki leltárban szereplő érték.
- A halál évét követő 2. évben a nyereség 90%-a, a 3. évben 60%-a, a 4. évben 30%-a adóköteles, az 5. évtől semmi.
- A számlával igazolt értéknövelő felújítás és az eladás költségei csökkentik az adóalapot.
- Szociális hozzájárulási adót (szochót) nem kell fizetni rá.
- Gyors becsléshez használd az ingatlaneladás adója kalkulátort.
Mennyi adót kell fizetni örökölt ingatlan eladása után?
Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után 2026-ban 15% szja-t kell fizetni. A jövedelem nem azonos a vételárral: abból le kell vonni azt, amennyiért az ingatlan a te tulajdonodba került (örökölt ingatlannál ez a szerzési érték), valamint a számlával igazolt költségeket. A maradékot, a nyereséget, a NAV „számított összegnek” nevezi.
A számított összegből aztán csak egy rész adóköteles, attól függően, hány év telt el a szerzés óta. Ezért fordul elő gyakran, hogy egy örökölt lakás eladása után nulla vagy csak néhány százezer forint adó jön ki, még akkor is, ha a vételár több tízmillió forint.
A számítás lépései:
- Bevétel: az eladási ár, plusz a vevő által fizetett kamat, ha részletfizetésben állapodtatok meg.
- Költségek levonása: szerzési érték, a szerzéssel összefüggő kiadások, értéknövelő beruházások, az eladás költségei.
- Számított összeg: bevétel mínusz költségek, legalább nulla.
- Időarányos csökkentés: a számított összeg 100, 90, 60, 30 vagy 0 százaléka a jövedelem.
- Adó: a jövedelem 15%-a.
Mi számít szerzési időpontnak és szerzési értéknek örökölt ingatlannál?
A szerzés időpontja öröklésnél az a nap, amikor az örökség megnyílik, vagyis az örökhagyó halálának napja. Nem a hagyatékátadó végzés kelte és nem a földhivatali bejegyzés napja. Ez fontos, mert a hagyatéki eljárás akár egy évig is elhúzódhat, és az eltelt idő már a te javadra számít.
A szerzési érték az szja-törvény szerint öröklésnél:
- ha öröklési illetéket szabtak ki, az illetékkiszabáshoz figyelembe vett érték;
- ha illetéket nem szabnak ki, mert az örökös mentes (egyenes ági rokon, testvér, házastárs), a hagyatéki leltárban feltüntetett érték;
- ha az illetéket a bevallási határidőig még nem szabták ki, átmenetileg szintén a hagyatéki leltár szerinti érték, és a bevallás később önellenőrzéssel igazítható.
A gyakorlati tanulság: a hagyatéki leltárban szereplő érték nem mellékes adat. Ha a leltárban az ingatlan a valós piaci értéknél jóval alacsonyabban szerepel, eladáskor nagyobb lesz a különbözet, vagyis a nyereség. A hagyatéki eljárásban az értékről az örökösök is nyilatkozhatnak, érdemes reális értéket megadni. A közjegyzői díjakról bővebben a közjegyzői és ügyvédi díjakról szóló cikkben írunk.
Hogyan csökken az adó az évek múlásával?
A számított összegből a szerzés éve óta eltelt naptári évek szerint ennyi számít jövedelemnek. A szabály minden ingatlanra azonos (lakás, ház, üdülő, telek), nincs külön tábla lakóingatlanra.
| Eladás éve a halál évéhez képest | Adóköteles rész | 2026-os eladásnál a halál éve |
|---|---|---|
| a halál éve és az azt követő év | 100% | 2026 vagy 2025 |
| 2. év | 90% | 2024 |
| 3. év | 60% | 2023 |
| 4. év | 30% | 2022 |
| 5. év és később | 0% | 2021 vagy korábban |
Naptári évekkel kell számolni, nem napra pontosan. Ha az örökhagyó 2021 decemberében halt meg, egy 2026 januárjában a földhivatalhoz benyújtott adásvétel már adómentes. Az eladás éve az az év, amikor a szerződést benyújtják a földhivatalhoz, függetlenül attól, mikor kapod meg a pénzt.
Számolási példa: örökölt lakás eladása 2026-ban
Az örökhagyó 2023-ban halt meg. Gyermekként örökölted a lakást, öröklési illetéket nem kellett fizetni, a hagyatéki leltárban 30 000 000 Ft szerepel. 2026-ban eladod 42 000 000 Ft-ért. Előtte kicseréltetted az ablakokat, erről 2 000 000 Ft-os számlád van, az eladás költségei (ügyvéd, energetikai tanúsítvány, hirdetés) 500 000 Ft.
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Bevétel | 42 000 000 Ft |
| Szerzési érték (hagyatéki leltár) | 30 000 000 Ft |
| Értéknövelő beruházás | 2 000 000 Ft |
| Eladás költségei | 500 000 Ft |
| Számított összeg | 9 500 000 Ft |
| Adóköteles rész (3. év: 60%) | 5 700 000 Ft |
| Fizetendő szja (15%) | 855 000 Ft |
Ha ugyanezt a lakást egy évvel később, 2027-ben adnád el, a 4. évi 30% miatt 427 500 Ft lenne az adó, 2028-ban pedig nulla. Ha viszont a halál 2024-ben történt volna, a 2026-os eladásnál a 90%-os szorzó miatt 8 550 000 Ft lenne a jövedelem és 1 282 500 Ft az adó. Ha ketten örököltétek fele-fele arányban, mindketten a saját felükre számolnak: a fenti 2023-as esetben fejenként 4 750 000 Ft a számított összeg, 2 850 000 Ft a jövedelem és 427 500 Ft az adó. A saját számaiddal az ingatlaneladás adója kalkulátorban tudsz számolni.
Hogyan csökkentheted legálisan az adót?
1. Számold el az értéknövelő beruházásokat
Értéknövelő beruházás minden olyan ráfordítás, ami növeli az ingatlan piaci értékét: nyílászárócsere, szigetelés, fűtéskorszerűsítés, fürdőszoba-felújítás. Csak számlával igazolt költség vonható le, a saját munka értéke nem. Az örökhagyó életében végzett felújítás akkor sem a tiéd, ha az ő nevére szóló számlát megtalálod: öröklésnél a szerzési érték a hagyatéki leltár szerinti érték, ami már tartalmazza az addigi állapotot.
2. Az eladás előtti állagmegóvás is számíthat
A tisztán állagmegóvó munka (festés, javítás) is levonható, ha az eladás előtti 24 hónapon belül történt, számlád van róla, és az összege meghaladja a vételár 5%-át. Egy 42 milliós eladásnál ez 2 100 000 Ft feletti állagmegóvást jelent; az e alatti festés nem vonható le.
3. Gyűjtsd össze az eladás költségeit
Az átruházással kapcsolatos igazolt kiadások levonhatók: ügyvédi díj, ingatlanközvetítői jutalék, hirdetés, energetikai tanúsítvány, értékbecslés. A szerzéssel összefüggő kiadások, például a kifizetett öröklési illeték, szintén a költségek közé tartoznak.
4. Időzítsd az eladást
Ha nem sürget semmi, egy naptári évvel későbbi benyújtás jelentősen csökkentheti az adót, az 5. évben pedig teljesen megszünteti. Az eladás éve a földhivatali benyújtás éve, ezért egy decemberi és egy januári aláírás között akár a teljes adó is múlhat.
5. Idősotthoni férőhely és méltányosság
Ha a jövedelmet a bevallási határidő előtt saját magad, közeli hozzátartozód vagy élettársad számára idősek otthona, fogyatékos személyek lakóotthona vagy ápolási intézmény férőhelyére fordítod, a felhasznált összegre eső adót nem kell megfizetni; később felhasználva az eladást követő második adóév végéig visszaigényelhető. A régi „lakáscélú felhasználás” kedvezmény (új lakás vásárlására fordítás) viszont 2008 óta nem létezik. Nehéz anyagi helyzetben a NAV-tól méltányossági kérelemben kérheted az adó mérséklését vagy elengedését; különösen méltányolható, ha a pénzt saját vagy közeli hozzátartozód lakhatására fordítod.
Bevallás, határidő, gyakori hibák
A 2026-ban benyújtott adásvétel jövedelmét 2027. május 20-ig kell bevallani (a NAV által készített tervezet kiegészítésével vagy a 26SZJA bevallásban), és az adót is eddig kell megfizetni. Nem kell bevallani az eladást, ha jövedelem nem keletkezik, például mert öt év eltelt, vagy a költségek elérik a bevételt. Nem vállalkozó magánszemély a legfeljebb 500 000 Ft-os szja-tartozást pótlékmentesen, legfeljebb 12 havi részletben is fizetheti.
Gyakori hibák:
- A hagyatékátadó végzés dátumával számolni a halál napja helyett. Ez a valósnál rosszabb évszorzót ad.
- Testvérek közös eladásánál egy bevallással számolni. Minden örökös a saját tulajdoni hányadára eső bevételt és költséget vallja be, a saját nevén.
- A számlák elhagyása. Az iratokat a 2026-os eladásnál 2032. december 31-ig meg kell őrizni.
- Az illetékkel összekeverni. Az eladó szja-t fizet, a vevő vagyonszerzési illetéket; az utóbbiról a vagyonszerzési illetékről szóló cikkben olvashatsz.
A részletes szabályokat a NAV ingatlan-adásvételről szóló tájékoztatója és az ingatlanértékesítésből származó jövedelemről szóló 2026-os információs füzete tartalmazza. Bonyolultabb esetben (több szerzési időpont, ráépítés, ajándékozás, külföldi illetőség) érdemes adótanácsadót megkérdezni.
Az árak és szabályok 2026 novemberi állapotot tükröznek.
Gyakori kérdések
Mikor nem kell adót fizetni örökölt ingatlan eladása után?
Ha az örökhagyó halálának évét követő ötödik naptári évben vagy később adod el az ingatlant, illetve ha a levonható költségek elérik a bevételt. Ilyenkor bevallani sem kell az eladást.
Mi az örökölt ingatlan szerzési értéke?
Ha öröklési illetéket szabtak ki, az illetékkiszabásnál figyelembe vett érték. Ha az örökös illetékmentes (például gyermek vagy házastárs), a hagyatéki leltárban feltüntetett érték.
Kell szochót fizetni az ingatlaneladás után?
Nem. Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet csak a 15%-os személyi jövedelemadó terheli, szociális hozzájárulási adót nem kell rá fizetni.
Ha a pénzből új lakást veszek, mentesülök az adó alól?
Nem, a lakáscélú felhasználás kedvezménye 2008-ban megszűnt. Ma csak az idősotthoni vagy ápolási intézményi férőhelyre fordított összeg adója nem fizetendő, illetve méltányosság kérhető a NAV-tól.
Testvérekkel közösen örököltünk. Ki vallja be az eladást?
Mindenki a saját tulajdoni hányadára eső bevételt, szerzési értéket és költséget vallja be a saját szja-bevallásában, és a saját adóját fizeti meg.
A szerző
A Lakás és ingatlan rovatot szerkeszti. Vásárlásról, eladásról, illetékről, adóról és biztosításról ír, a NAV tájékoztatói és a hatályos jogszabályok alapján. Egyedi adó- vagy jogi tanácsot nem ad; ahol kell, megírja, kihez fordulj.
