Szerződés a kivitelezővel: ezek nélkül ne kezdj bele

Kivitelezővel csak írásos szerződéssel érdemes munkába kezdeni, akkor is, ha a jogszabály nem minden esetben írja elő a formát. Egy jó kivitelezési szerződés rögzíti, pontosan mit kell elkészíteni, mennyiért, mikorra, és mi történik, ha valami másként alakul. Az alábbi lista azt mutatja, mi nélkül ne írj alá.

A jogi háttér röviden

A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szerint vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó egy eredmény, a „mű” elkészítésére, a megrendelő pedig annak átvételére és a díj megfizetésére köteles (6:238. §). Ennek egy fajtája a kivitelezési szerződés, amely építési, szerelési munkára szól (6:252. §). A Ptk. szerint a tervdokumentáció elkészítése és a hatósági engedélyek beszerzése a megrendelő dolga, a kivitelező pedig köteles a kapott tervet átnézni, és a felismerhető hibákra figyelmeztetni.

Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. Korm. rendelet ennél részletesebb. A 3. § (2) bekezdése felsorolja, mit kell tartalmaznia egy kivitelezési szerződésnek, a (4) bekezdés szerint pedig ami ott nincs szabályozva, arra a Ptk. az irányadó. A Ptk. a vállalkozási szerződésre általános írásbeliségi kötelezettséget nem ír elő. A gyakorlatban viszont az Épkiv. kötelező tartalmi elemeit, az e-építési naplóba feltöltendő szerződést és a későbbi bizonyítást is csak írásos szerződés tudja teljesíteni. Kisebb munkánál is írásban rögzítsd a megállapodást, legalább egy aláírt, tételes ajánlat és egy rövid megállapodás formájában.

Ami minden kivitelezési szerződésbe kell

1. A felek pontos adatai. Név, cím vagy székhely, adószám, elérhetőség, és ha valaki képviseli a céget, az ő neve is. Vállalkozónál nézd meg, hogy a cég vagy egyéni vállalkozó valóban létezik, és működik.
2. A munka pontos leírása és a munkaterület. Ne „fürdőszoba felújítása” szerepeljen, hanem tételesen: bontás, vízszerelés, vízszigetelés, burkolás, szaniterek. Legjobb, ha a tételes árajánlat a szerződés melléklete.
3. Határidők és szakaszok. Kezdés, befejezés, és ha a munka szakaszos, a részhatáridők. Az Épkiv. szerint e-naplós munkánál a napló készenlétbe helyezésének és megnyitásának határideje is ide tartozik.
4. A díj és a díjfajta. Átalánydíj vagy tételes elszámolás? A Ptk. szerint átalánydíjnál a vállalkozó a pótmunka ellenértékét kérheti, a többletmunkáét nem; tételes elszámolásnál az elvégzett munka ellenértékére jogosult (6:245. §).
5. Fizetési ütemezés és előleg. Mikor, mennyit, milyen teljesítés után. Az Épkiv. az előleg mértékének és elszámolásának rögzítését is előírja.
6. Pótmunka és többletmunka elszámolása. A Ptk. szerint többletmunka az, ami a szerződés része volt, de a díjnál nem számoltak vele; pótmunka az, amit utólag rendelsz meg (6:244. §). Írjátok le, hogy pótmunkát csak írásos megrendelésre, előre egyeztetett áron végez a vállalkozó.
7. Anyagbeszerzés. Ki veszi meg az anyagot, milyen típust, ki felel a mennyiségért és a minőségért. A Ptk. szerint ha a műhöz anyag kell, alapesetben a vállalkozó szerzi be (6:239. §).
8. Bontási hulladék elszállítása. Az Épkiv. külön említi. Ha nincs leírva, a sitt könnyen nálad marad.
9. Felelősségbiztosítás. Az Épkiv. szerint a szerződésben szerepelnie kell a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás kötvényszámának és a biztosító nevének, vagy a kivitelező nyilatkozatának, hogy legkésőbb a munkaterület átadásakor rendelkezni fog vele.
10. Átadás-átvétel és szavatosság. A Ptk. szerint a mű átadás-átvételi eljárásban adható át, amely harminc napig tart (6:247. §). Fogyasztóként a kellékszavatossági igényed a teljesítéstől számított két év alatt évül el, ingatlannál öt év alatt (6:163. §).
11. Vitarendezés. Hogyan egyeztettek, ha nem értetek egyet: például független szakértő bevonásával. Az Épkiv. ezt is a kötelező elemek közé sorolja.

Ha otthon írjátok alá: a 14 napos szabály

Ha a szerződést nem a vállalkozó üzlethelyiségén kötitek, hanem például nálad, a lakásban, az a fogyasztóvédelmi szabályok szerint üzlethelyiségen kívül kötött szerződés lehet. Ilyenkor az Épkiv. szerint a szerződésnek tartalmaznia kell a szerződéskötés előtti tájékoztatást, és a nyilatkozatodat arról, kéred-e, hogy a munka a szerződéskötéstől számított tizennégy napon belül elkezdődjön. Ha ilyen nyilatkozatot nem teszel, a vállalkozó a 14. nap után kezdheti a munkát. Ez a te védelmedet szolgálja: van időd átgondolni a döntést.

E-építési napló: mikor kell?

Az Épkiv. 24. §-a szerint a kivitelezési dokumentáció alapján végezhető építőipari kivitelezési tevékenységről e-építési naplót kell vezetni. Kivitelezési dokumentáció jellemzően az építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött munkákhoz kell, például új családi ház építésénél vagy bővítésnél. Egy belső festéshez, burkolócseréhez nem.

A naplót az építtető, vagyis te kezdeményezed: az e-építési napló felületén megadod az építkezés adatait, és befizeted a rendszerhasználati díjat. A napló a munkaterület átadásakor nyílik meg. Az összes kivitelezési szerződést fel kell tölteni a naplóba. A rendelet szerint az e-főnapló nem nyitható meg, és a munka nem kezdhető el, ha a fővállalkozó nem rendelkezik a kötelező felelősségbiztosítással. Az e-építési napló kezeléséről a e-epites.hu oldalon találsz útmutatót. Ha panellakást újítasz fel, nézd meg azt is, mihez kell engedély egy panellakás felújításánál.

Előleg és fizetési ütemezés

A Ptk. szerint a vállalkozói díj a teljesítéskor esedékes, ettől a szerződésben el lehet térni. A gyakorlatban a vállalkozók előleget kérnek az anyagra, és ez rendben van, ha arányos. Néhány szempont:

• Az előleg az anyagköltséghez igazodjon, ne a teljes díjhoz.
• Nagyobb munkánál részletekben fizess, mindig egy-egy elkészült, ellenőrizhető szakasz után.
• A végszámlát a sikeres átadás-átvétel után fizesd ki, és tarts vissza belőle annyit, amennyi a jegyzőkönyvben rögzített hibák kijavítását fedezi, ha ebben megállapodtatok.
• Ha a vállalkozó szerzi be az anyagot, kérd, hogy az előleg elszámolásakor mutassa be a vásárlási bizonylatokat, vagy az anyag kerüljön a helyszínre, mielőtt a következő részletet fizeted.
• Írjátok le, mi történik, ha a vállalkozó késik: kötbér vagy a díj csökkentése. Egy reális, de konkrét késedelmi szankció mindkét félnek egyértelmű keretet ad.
• Mindenről kérj számlát. A számla nélküli fizetés neked is kockázat: nehezebb bizonyítani, mit és mennyiért rendeltél.

Ha az árajánlat tételei nem egyértelműek, előbb azokat tisztázd: ebben segít az árajánlat értelmezéséről szóló cikkünk.

Átadás-átvétel: hogyan csináld?

A Ptk. szerint a vállalkozó a művet átadás-átvételi eljárásban adja át, amelynek során a felek elvégzik az adott szakmában szokásos vizsgálatokat (6:247. §). A vállalkozó akkor teljesít határidőben, ha az átadás-átvétel a szerződésben vállalt határidőn belül megkezdődik. Az eljárás időtartama harminc nap.

Az átvételt nem tagadhatod meg olyan hiba miatt, amely, illetve amelynek kijavítása nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot. Ilyenkor a hibát jegyzőkönyvbe kell venni, a kijavítás határidejével együtt. Ha te nem folytatod le az átadás-átvételt, a teljesítés joghatásai a tényleges birtokbavétellel állnak be, vagyis amikor elkezded használni a helyiséget. Ezért ne költözz be, és ne használd az elkészült fürdőszobát, amíg nem néztétek végig együtt.

Az átadáskor kérd el a beépített anyagok és berendezések dokumentumait (garanciajegy, használati útmutató, teljesítménynyilatkozat), villanyszerelésnél az érintésvédelmi mérés jegyzőkönyvét, gázszerelésnél az elosztói ellenőrzés jegyzőkönyvét. Fotózd le a falba kerülő csövek, vezetékek nyomvonalát, mielőtt eltakarják őket: később sokat ér, ha tudod, hol nem szabad fúrni.

Ha mégis baj van

A Ptk. szerint a megrendelő a szerződéstől a teljesítés megkezdése előtt bármikor elállhat, utána a teljesítésig felmondhatja (6:249. §). Ilyenkor a díj arányos részét és a vállalkozónak okozott kárt meg kell fizetned, de a kártalanítás nem haladhatja meg a vállalkozói díjat. Ha a munka hibás, a szavatossági jogaidat a szerződés és az átadás-átvételi jegyzőkönyv alapján érvényesítheted. Ezért fontos, hogy a megbeszéléseket, a pótmunka-megrendeléseket és a hibák bejelentését is írásban, e-mailben vagy üzenetben rögzítsd. Ha még csak keresed a szakembert, olvasd el, milyen kérdéseket érdemes feltenni az ajánlatkérés előtt.

Az árak és szabályok 2026 novemberi állapotot tükröznek. A cikk általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás; vitás esetben fordulj ügyvédhez.